Immobilier d’entreprise et dirigeant

L’inscription de l’immobilier professionnel au bilan de la société d’exploitation présente quelques attraits :

Tout d’abord, la valeur des constructions qui sont inscrites au bilan, donne lieu à un amortissement déductible du résultat imposable de la société. Attention, l’amortissement ne concerne que les constructions à l’exclusion du terrain.

Ensuite, les frais d’acquisition peuvent être soit déduits pour leur montant total l’année de leur paiement ou intégrés à la valeur de la construction et donc amortis sur la même durée.

Enfin certains travaux réalisés sur l’immeuble comme des travaux d’agrandissement peuvent ouvrir droit également à un amortissement.

Sous certaines conditions, en cas de transmission de la société, l’allègement fiscal qui peut résulter de la mise en place d’un pacte Dutreil s’articule mieux avec la détention de l’immobilier d’exploitation au bilan. En revanche, cette solution peut s’avérer pénalisante au moment de la revente du bien immobilier ou de l’entreprise. En effet, la cession de l’actif immobilier détenu par la société va entrainer la taxation d’une plus-value professionnelle. Or, le calcul de cette dernière intègre les amortissements qui ont été précédemment déduits, augmentant sensiblement le coût fiscal de l’opération.

La cession de la société elle-même peut également révéler un point faible de ce mode de détention : la valeur patrimoniale est augmentée par la présence au bilan de cet immobilier. Cela peut constituer un frein pour le repreneur qui doit d’endetter de manière plus importante sans accroitre pour autant la rentabilité de son opération. De plus si le cédant souhaite conserver l’immobilier il doit préalablement à la cession sortir le bien du bilan avec souvent des frottements fiscaux à la clef.

Cette solution peut permettre à la fois d’organiser la gestion de l’immobilier professionnel tout en développant un patrimoine immobilier familial.

Le processus est balisé : une SCI est constituée par le chef d’entreprise et le cas échéant des membres de sa famille.

La SCI s’endette pour acquérir le bien immobilier professionnel, le locataire est l’entreprise qui lui verse des loyers au prix de marché, eux-mêmes déductibles de son résultat.

A chaque fois que l’entreprise paie son loyer, la dette se rembourse progressivement et la valeur des parts de la société civile augmente d’autant. Si les loyers sont insuffisants pour faire face aux charges et au remboursement de l’emprunt, les associés pourront lui accorder des avances qui seront matérialisées au sein des comptes courants d’associés.

Cette solution remporte un franc succès car elle permet d’isoler l’immobilier de l’entreprise, de le protéger du risque lié à l’exploitation et d’assurer au chef d’entreprise des revenus futurs.

Attention toutefois au choix du régime fiscal applicable : Impôt sur le revenu ou option pour l'impôt sur les sociétés ?

Un choix qui emporte de nombreuses conséquences au moment de la constitution de la société, pour la détermination et l'imposition des revenus et lors de la cession des parts.

Une SCI peut soit conserver sa translucidité fiscale, soit opter pour l’IS.

En principe, le résultat d’une SCI translucide est imposé selon le régime fiscal de ses associés et donc à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers s’il s’agit de personnes physiques, et donc potentiellement jusqu’à 45 % de taux d’imposition plus les prélèvements sociaux. Cela signifie que chaque associé est imposé sur les bénéfices qu’ils aient été distribués ou non.
En cas de cession du bien immobilier par la SCI, c’est le régime des plus-values immobilières privées qui est applicable. Ce régime permet d’obtenir une exonération totale de la plus-value en cas de détention du bien par la SCI depuis plus de 30 ans ;

En synthèse, l’imposition des revenus est élevée mais celle de l’impôt de plus-value est allégée lors de la cession du bien lorsqu’elle intervient à l’issue d’une période longue de détention.

L'option à l'IS permet à l’inverse à la SCI de réduire la fiscalité durant la location du bien. En effet, comme pour la détention du bien immobilier par une société d’exploitation, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier sont déduits des loyers perçus. La base d’imposition des revenus est donc plus faible que celles des associés personnes physiques d’une SCI translucide.
Par ailleurs, le taux d’imposition est également réduit puisque le taux de l’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu'à 42 500 € et 25 % au-delà contre 45 % maximum+ les prélèvements sociaux pour la SCI translucide. Les associés quant à eux ne sont imposés personnellement qu'en cas de distribution de dividende s’il y a du résultat distribuable. Or les premières années de location, la déduction des amortissements limitera les résultats distribuables.

L’option à l’IS peut s’avérer pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la SCI qui est alors imposée au taux de l’IS sur la plus-value réalisée. Attention, lorsque le bien est vendu alors qu’il a été amorti totalement, la plus-value peut être très proche du prix de cession.

Chaque solution présente des arguments intéressants. Il n’y a ainsi aucune réponse de principe : Tout dépendra du niveau de rendement des biens, de la situation des associés au regard de l'IR, du mode de financement et de leurs projets.